為促進科學、民主、依法決策，保障土地所有者、使用者的合法權益，廣泛聽取社會各界的意見，珠海市自然資源局于2023年1月11日（星期四）下午3時至4時，在珠海市自然資源局1號樓一樓會議室就聽取對《珠海市國有建設用地地價管理規(guī)定（征求意見稿）》的意見舉行聽證會，現(xiàn)場聽取了聽證代表的意見�，F(xiàn)將有關情況報告如下：

　　一、聽證會的基本情況

　　聽證項目：聽取對《珠海市國有建設用地地價管理規(guī)定（征求意見稿）》的意見

　　聽證時間：2024年1月11日（星期四）下午3時

　　聽證地點：珠海市自然資源局1號樓一樓會議室

　　聽證機關：珠海市自然資源局

　　主持人：珠海市自然資源局政策法規(guī)科廖君燕

　　聽證員：珠海市自然資源局廖敏超陳淳

　　陳述人：珠海市自然資源局鄭文玉 李水平

　　記錄員：珠海市自然資源局史倩倩

　　2023年12月11日，市自然資源局在本局網(wǎng)站和微信公眾號發(fā)布了召開聽證會的公告。聽證會代表通過自愿報名和邀請方式的產(chǎn)生，確定了17名聽證代表，其中人大代表、政協(xié)委員代表各1位，政府部門代表4位，行業(yè)協(xié)會1位，土地房地產(chǎn)評估機構代表2位、用地企業(yè)代表4位，市民代表4位。實到16人，分別是政協(xié)委員：彭儀；斗門區(qū)政府周建輝；高新區(qū)管委會楊興明；市財政局張桐；市稅務局梁堅；珠海市評估協(xié)會王澤；廣東公評房地產(chǎn)與土地估價有限公司楊運超；廣東正拓土地房地產(chǎn)與資產(chǎn)評估有限公司陽金波；珠海大橫琴集團有限公司楊博；珠海興格城市發(fā)展有限公司聶凱；珠海市高新建設投資有限公司栗嘉；珠海正方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司秦晴；市民代表：陳燦、何遵龍、麥泳賢、許燕梅。市人大代表許曉已電話告知因工作原因未能參加此次聽證會。

　　二、聽證事項的說明

　　會上，聽證陳述人對《珠海市國有建設用地地價管理規(guī)定》（以下簡稱《管理規(guī)定》）制定的背景和必要性、文件制定過程說明、主要修訂內(nèi)容等方面作了詳細闡述。

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　　1.原地價管理規(guī)定即將到期�！吨楹Ｊ腥嗣裾�府關于印發(fā)珠海市國有建設用地地價管理規(guī)定的通知》（珠府〔2019〕61號，以下簡稱珠府〔2019〕61號文）有效期至2024年9月30日，需在到期前研究出臺新規(guī)定，確保政策有效銜接。

　　2.需銜接國家、省、市最新規(guī)定和要求。珠府〔2019〕61號文自2019年10月1日起施行以來，國家、省、市級層面陸續(xù)出臺及修訂了一系列涉及地價計收的政策及規(guī)范性文件，對土地供應方式由劃撥轉(zhuǎn)為出讓補繳地價、工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權分割轉(zhuǎn)讓補繳地價規(guī)則等作出了調(diào)整或補充。

　　3.需研究處理新出現(xiàn)的問題。在實際工作中，遇到了獨立式住宅（別墅）建設配套的地下空間、工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）用地利用空地增建地上停車樓及宿舍型保障性租賃住房、部隊經(jīng)濟適用住房申請上市交易、原一體化改革發(fā)展新拓展區(qū)域納入地價計收政策適用范圍及單個項目建設的圍填海成陸土地政策銜接等問題，需要在新規(guī)定中予以明確。

　　（二）文件制定過程說明

　　2023年5月至9月，為做好《珠海經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》修正后續(xù)地價計收具體實施工作，我局啟動了珠府〔2019〕61號文修訂工作，采取書面征求意見、座談、現(xiàn)場調(diào)研等方式，向各區(qū)政府（管委會）、市政府各部門、各直屬機構及珠海市評估協(xié)會，征集對珠府〔2019〕61號文的修改意見。

　　2023年10月至11月，結合上述征集意見情況，我局組織開展多輪內(nèi)部研討，形成了《珠海市國有建設用地地價管理規(guī)定》（征求意見稿），并兩輪征求市有關單位意見。修改后，又于2023年11月29、30日，組織珠海市評估協(xié)會及相關會員單位、企業(yè)座談，研究討論征集對《珠海市國有建設用地地價管理規(guī)定》（第二次征求意見稿）的修改意見。最終，結合各方意見修改形成了本次聽證會征求意見稿。

　　（三）主要修訂內(nèi)容

　　本次修訂主要有以下五方面內(nèi)容：

　　1.調(diào)整了章節(jié)劃分。調(diào)整后，《管理規(guī)定》共有總則、劃撥用地、出讓用地、其他、附則等五章，各條款拆分、歸整納入對應章節(jié)。

　　2.調(diào)整了適用范圍。將原橫琴一體化改革發(fā)展新拓展區(qū)域納入適用范圍，并明確了該區(qū)域政策銜接。

　　3.銜接國家、省、市最新規(guī)定和要求。一是根據(jù)《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》《工業(yè)項目建設用地控制指標》《珠海市人民政府關于公布珠海市國有建設用地使用權基準地價的通知》（珠府函〔2021〕285號）等規(guī)定，將原以基準地價計收的兩類情況調(diào)整為以評估價計收，修改了“三通”和“五通”的內(nèi)涵，并根據(jù)房地產(chǎn)及財政管理有關規(guī)定，首次提出了無償劃撥用地涉及非各級財政承擔項目建設資金的建設項目需用地單位繳納土地取得成本；二是根據(jù)機構改革工作分工，增加了“工信”部門作為土地有償使用管理工作的配合單位，并明確了“經(jīng)濟功能區(qū)管理機構履行區(qū)政府的職責”；三是完善了工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權分割轉(zhuǎn)讓等補繳地價及三種地價核實手續(xù)情形，并細分了土地取得方式轉(zhuǎn)讓（含劃撥改為出讓）補交地價的方式；四是根據(jù)《廣東省自然資源廳等關于印發(fā)進一步降低用地成本促進中小企業(yè)發(fā)展若干政策措施的通知》（粵自然資規(guī)字〔2019〕8號），完善了工業(yè)用地出讓底價下限管控；五是根據(jù)《廣東省自然資源廳關于印發(fā)完善城市停車場用地配套政策若干措施的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕4號）關于統(tǒng)籌地上地下空間增建停車場的規(guī)定，新增了各類用地地上停車樓計地價方式。

　　4.結合實際情況，調(diào)整、補充明確相應情形地價計收規(guī)則。一是完善了地價款的表述，并新增了“作價出資（入股）”的供地方式；二是補充了住宅（別墅）配套的結建式地下空間統(tǒng)一登記為住宅的，以及其他各用途地下空間的地價計收方式；三是新增了“商業(yè)用地地上使用權”的地價計收方式；四是在加油站用地批準增加加氣功能的基礎上，新增了“加氫”功能；五是新增了“臨時使用國有存量建設用地使用費”的計收方式，并修改完善了“歷史上實際使用國有存量建設用地用于經(jīng)營性用途且暫無法完善用地手續(xù)的”的相關表述；六是新增了“單個項目建設的圍填海成陸土地”地價計收方式；七是為做相關政策（如上級部門出臺新政策、特殊部門的政策）銜接，增加了“本管理規(guī)定與省級（含）以上政府部門、軍隊政策存在不一致的，按照省級（含）以上政府部門、軍隊政策執(zhí)行”。

　　5.刪除了兩方面內(nèi)容。一是創(chuàng)意、軟件、信息、動漫、無污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)用地的條款，鑒于新型產(chǎn)業(yè)用地另有規(guī)定，刪除了相應條款；二是考慮到孵化器項目、重點文化項目及文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地等政策已廢止，本次刪除了相應條款。

　　三、聽證代表的問題和意見陳述

　　會上，聽證代表在聽取陳述人對《管理規(guī)定》情況的介紹后，積極踴躍發(fā)言，提出如下意見和建議：

　　（一）關于《管理規(guī)定》第六條。一是建議結合《管理規(guī)定》第十條規(guī)定，清晰界定土地取得成本是否包含開發(fā)費用，并考慮使用房地產(chǎn)管理法和國家相關政策表述；二是建議非本地財政承擔的建設項目用地也納入收取土地取得成本的范圍；三是珠海有很多土地在建市初期已經(jīng)征收，土地儲備成本和其他地市的土地儲備成本有差異，難以核算實際土地取得成本，建議綜合考慮珠海的特殊性調(diào)整計費方式。

　�。ǘ�）關于《管理規(guī)定》第九條。建議明確劃撥土地使用權地價的評估細則。

　�。ㄈ�）關于《管理規(guī)定》第十二條。建議說明該條款的具體操作。

　�。ㄋ模╆P于《管理規(guī)定》第十四條。建議明確按工業(yè)、倉儲用地的用地主功能評估價計收的具體操作。

　�。ㄎ澹╆P于《管理規(guī)定》第十五條。建議明確工業(yè)項目利用地下空間開發(fā)建設停車位不計收地價的制定依據(jù)。

　�。�六）關于《管理規(guī)定》第二十條。地上停車樓按照新出臺的規(guī)劃技術標準與準則不計入計容建筑面積，建議明確是否不計收地價。

　�。ㄆ撸╆P于《管理規(guī)定》第二十二條。建議明確未整體投產(chǎn)的工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓時，開竣工違約、閑置土地處置要求。

　　（八）關于《管理規(guī)定》第二十八條�？紤]歷史用地規(guī)劃指標可能不明確，建議按基準地價的地價內(nèi)涵設定條件進行評估。

　　（九）關于《管理規(guī)定》附件《基準地價土地用途（類別）修正系數(shù)表》。國家層面近期出臺了配售型保障性住房等支持政策，建議相應銜接，細化住宅用途分類并設差異化的用途修正系數(shù)。

　　四、對聽證代表意見的處理建議

　　針對聽證代表提出的意見和建議，聽證陳述人現(xiàn)場逐一進行解釋和說明，具體如下：

　�。ㄒ唬╆P于《管理規(guī)定》第六條土地取得成本的界定和收費范圍調(diào)整建議。我局正在與上級部門積極對接溝通，將結合指導意見進行修改完善。

　�。ǘ�）關于《管理規(guī)定》第九條劃撥土地使用權地價的評估操作建議。應遵循現(xiàn)行的技術規(guī)范和程序，如在具體操作中仍有未明晰或爭議的技術操作問題，我們將聯(lián)合珠海市評估協(xié)會研究予以規(guī)范。

　�。ㄈ�）關于《管理規(guī)定》第十二條的具體操作說明建議。將在政策解讀中，輔以案例進行具體說明。

　　（四）關于《管理規(guī)定》第十四條按工業(yè)、倉儲用地主功能評估價計收的具體操作說明建議。將在政策解讀中，輔以案例進行具體說明。

　�。ㄎ澹╆P于《管理規(guī)定》第十五條的制定依據(jù)說明建議。為鼓勵工業(yè)項目利用地下空間開發(fā)建設停車位，完善配套服務，同時考慮到該類配套不計入計容建筑面積和占地面積，也已有相關政策限制其分割銷售、轉(zhuǎn)讓，為此，不計收地價。

　�。�六）關于《管理規(guī)定》第二十條地上停車樓的計費規(guī)則說明建議。按照新出臺的規(guī)劃技術標準與準則，地上停車樓雖不計入計容建筑面積，但仍需確權登記的，也應按照確權的建筑面積及計價規(guī)則計收相應地價。

　�。ㄆ撸╆P于《管理規(guī)定》第二十二條未投產(chǎn)的工業(yè)用地涉及開竣工違約、閑置土地處置說明建議�，F(xiàn)行已有相應的政策和制度規(guī)定，不需在本規(guī)定中重復。

　�。ò耍╆P于《管理規(guī)定》第二十八條歷史用地規(guī)劃指標不明確情形的評估操作建議。經(jīng)核實，適用該條款的歷史用地規(guī)劃條件是清晰明確的，不涉及該類問題。

　�。ň牛╆P于《管理規(guī)定》附件《基準地價土地用途（類別）修正系數(shù)表》住宅用途分類細化及修正系數(shù)差異化調(diào)整建議。我局正在與上級部門積極對接溝通，將結合指導意見進行修改完善。

　　珠海市自然資源局

　　2024年1月17日