5月以來(lái)，商品房“以舊換新”政策在各地出臺(tái)和落地的節(jié)奏明顯加快。

近日，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布第二批參與住房“以舊換新”活動(dòng)項(xiàng)目名單，共70個(gè)項(xiàng)目、30家中介機(jī)構(gòu)名列其中。至此，廣州市參與住房“以舊換新”的樓盤(pán)數(shù)量累計(jì)近200個(gè)，合作中介機(jī)構(gòu)44個(gè)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有超70城推出商品房“以舊換新”“收舊換新”的相關(guān)政策。各地商品房“以舊換新”政策如何落地？目前實(shí)施效果如何？還有哪些痛點(diǎn)和難點(diǎn)？上海證券報(bào)記者兵分多路來(lái)到上海、廣東、湖北、河南、江蘇等地進(jìn)行調(diào)研。

商品房“以舊換新”熱度攀升

“以舊換新”正成為當(dāng)下消化存量商品住房、激發(fā)住房消費(fèi)活力的重要手段。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超70城推出商品房“以舊換新”的相關(guān)政策。記者實(shí)地采訪了解到，不少近期推出政策的城市陸續(xù)也有成交案例落地，對(duì)撬動(dòng)住房需求發(fā)揮了積極作用。

以南京為例，4月27日，南京推出存量住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)。記者日前來(lái)到位于雨花臺(tái)區(qū)安德門(mén)大街32號(hào)的一家房產(chǎn)中介門(mén)店，不少年輕人結(jié)伴前來(lái)看房源、咨詢“以舊換新”政策。一位房產(chǎn)中介透露，進(jìn)入5月以來(lái)，前來(lái)門(mén)店咨詢的客戶明顯增多，大部分客戶都是為了滿足改善型住房需求。

“這波‘以舊換新’操作不僅可以促進(jìn)二手房交易、新房去庫(kù)存，還可以降低開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售壓力，盡快回款，一舉多得。”該房產(chǎn)中介表示，不少同行都對(duì)接下來(lái)的房產(chǎn)交易有信心。

上海自5月3日起發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)，目前參與的樓盤(pán)共21個(gè)。記者日前走訪位于松江區(qū)的華發(fā)·海上都薈項(xiàng)目，銷(xiāo)售人員告訴記者，開(kāi)發(fā)商正考慮直接收購(gòu)老房子“以舊換新”。具體來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商可以回收有購(gòu)買(mǎi)新房意愿者的二手房，通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估舊房?jī)r(jià)格，老房子的價(jià)格既要考慮地址、房齡等綜合情況，也會(huì)參考市場(chǎng)價(jià)格。

“初步方向是老房子可抵這邊新房70%的房款�！变N(xiāo)售人員表示，如果覺(jué)得舊房估值未達(dá)成一致，也可以參與“無(wú)憂置換”活動(dòng)。具體為給予一定置換周期，如果未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)置換成功，可向開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)退款。據(jù)介紹，目前華發(fā)在上海推出開(kāi)發(fā)商直接收購(gòu)舊房模式的新樓盤(pán)，除了海上都薈，即將開(kāi)盤(pán)的虹橋四季也在緊鑼密鼓推進(jìn)。

根據(jù)上海鏈家提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至5月28日，通過(guò)上海鏈家?guī)Э汀耙耘f換新”指定的新房項(xiàng)目，產(chǎn)生了145套新房交易，新增12套二手掛牌房源。

在湖北荊門(mén)，已有商品房“以舊換新”成功落地的案例。據(jù)介紹，這名業(yè)主129.37平方米的舊房售出514893元，購(gòu)買(mǎi)電梯新房112.59平方米合計(jì)550000元，僅需補(bǔ)交35107元。舊房由荊門(mén)市住房保障中心按評(píng)估價(jià)收購(gòu)，并與業(yè)主和新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂了約定“賣(mài)舊買(mǎi)新”相關(guān)事項(xiàng)的三方協(xié)議。

多地國(guó)資加速推進(jìn)“收房”進(jìn)度

記者梳理發(fā)現(xiàn)，“國(guó)企收舊換新”模式成為今年以來(lái)商品房“以舊換新”的主流，目前已有鄭州、南京、武漢、蘇州、無(wú)錫等近20城明確鼓勵(lì)或推動(dòng)國(guó)企收購(gòu)購(gòu)房者手中的二手房。

具體而言，“國(guó)企收舊換新”模式即地方國(guó)企國(guó)資平臺(tái)按照評(píng)估價(jià)格收購(gòu)存量二手房，換房者在一定范圍內(nèi)選定意向新房，并與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。

5月10日，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布消息，即日起，取消試點(diǎn)期限和試點(diǎn)區(qū)域，在市內(nèi)八區(qū)全面開(kāi)展二手住房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”工作。鄭州成為全國(guó)首個(gè)商品房“以舊換新”從試點(diǎn)到全面鋪開(kāi)的城市。

根據(jù)計(jì)劃，鄭州今年將完成二手住房“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”1萬(wàn)套，其中5000套由國(guó)資平臺(tái)鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司收購(gòu)二手住房。

5月24日，鄭州城發(fā)安居有限公司（鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司全資子公司）工作人員表示，截至5月23日，“以舊換新”報(bào)名4846組，有效登記2290組，完成新房意向認(rèn)購(gòu)數(shù)量281組，其中35組已完成正式收購(gòu)協(xié)議簽訂。記者在采訪中了解到，此次其收購(gòu)二手房源不是為了銷(xiāo)售，而是用作保障性租賃住房，收購(gòu)之后會(huì)對(duì)房源進(jìn)行一定改造，進(jìn)一步滿足新市民、新青年的租住需求。

在南京，市屬國(guó)企南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“南京安居集團(tuán)”）率先推出存量房“以舊換新”活動(dòng)，正受到消費(fèi)者歡迎。

5月24日，記者來(lái)到南京安居集團(tuán)“以舊換新”咨詢接待處，兩部咨詢電話不停地響，工作人員一直處于介紹、登記、答疑環(huán)節(jié)中。雖然是工作日，但上午短短兩小時(shí)，20多名意向換房者陸陸續(xù)續(xù)來(lái)到咨詢處，了解“以舊換新”流程、手續(xù)等。

“國(guó)資公司出手進(jìn)行房屋評(píng)估、交易，公平公正有保障，同時(shí)有效解決了二手房市場(chǎng)當(dāng)下面臨的交易難、手續(xù)繁、周期長(zhǎng)的痛點(diǎn)，促進(jìn)了存量房的交易流動(dòng)�！蹦暇┌簿蛹瘓F(tuán)副總經(jīng)理王胡浩介紹，截至5月20日，南京安居集團(tuán)共收到咨詢客戶3450組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人達(dá)515組。5月20日，首批次100套房源線下驗(yàn)房評(píng)估結(jié)果已完成，52組客戶確認(rèn)成交，新房成交量明顯加速。

值得一提的是，對(duì)出售自有住房并購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的個(gè)人或家庭給予一定購(gòu)房補(bǔ)貼，也是地方政府進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房者“以舊換新”的重要舉措。

根據(jù)武漢市的有關(guān)政策，2024年12月31日前，對(duì)出售自有住房并在6個(gè)月內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房，或購(gòu)買(mǎi)新建商品住房后12個(gè)月內(nèi)出售原自有住房的家庭，由購(gòu)買(mǎi)新建商品住房所在區(qū)財(cái)政部門(mén)對(duì)其出售原自有住房已繳納的增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1%給予補(bǔ)助。

同時(shí)，武漢市多個(gè)城區(qū)提出了“一區(qū)一策”的落地舉措。比如武漢市漢陽(yáng)區(qū)規(guī)定，在漢陽(yáng)區(qū)就業(yè)已正常繳納社保、個(gè)稅人員分別累計(jì)滿1年以上（含1年），在本區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房，屬于個(gè)人（家庭）首套住房，按已繳納契稅額度50%給予補(bǔ)助。

記者從漢陽(yáng)區(qū)一處在售樓盤(pán)了解到，以一套面積為122平方米的房源為例，疊加省市區(qū)“以舊換新”優(yōu)惠及開(kāi)發(fā)商讓利，最終能享受約6萬(wàn)元的綜合優(yōu)惠。

政策執(zhí)行仍存優(yōu)化空間

記者在采訪中了解到，當(dāng)前，商品房“以舊換新”處于起步階段，實(shí)施時(shí)間較短，各地“以舊換新”政策仍有一定的優(yōu)化空間。

“國(guó)企收舊換新模式，由于信用背書(shū)受到歡迎，但涉及資金量大，收購(gòu)規(guī)模整體有限。”河南一房地產(chǎn)資深人士表示，以鄭州為例，今年國(guó)資計(jì)劃完成5000套二手房收購(gòu)任務(wù)，以一套100萬(wàn)元的價(jià)格計(jì)算，合計(jì)需要50億元，“這對(duì)地方財(cái)政而言，仍是不小的負(fù)擔(dān)�！�

該人士進(jìn)一步表示，面對(duì)市場(chǎng)上量大面廣的二手房，國(guó)資有限數(shù)量的“以舊換新”，能在緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面上發(fā)揮多大作用，仍需進(jìn)一步觀察。此外，國(guó)資收購(gòu)住房更多用于保障性住房、租賃住房、人才住房等，后續(xù)也存在資金平衡、盈虧的考驗(yàn)。

采訪中，也有換房者對(duì)“換新”存有顧慮�！澳壳笆袇^(qū)內(nèi)可供選擇的樓盤(pán)較少，尤其是優(yōu)質(zhì)的改善型樓盤(pán)�！奔易∴嵵菔薪鹚畢^(qū)的高女士表示，其舊房已經(jīng)進(jìn)行了鄭州市“以舊換新”的登記，而根據(jù)相關(guān)規(guī)定，舊房經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)探看后，需要在30天內(nèi)確定新房意向。“我已經(jīng)看了半個(gè)多月時(shí)間了，想找位置好、價(jià)格合適的樓盤(pán)很難，現(xiàn)在置換的時(shí)間也不能延長(zhǎng)。”高女士說(shuō)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來(lái)通過(guò)消化存量房產(chǎn)的方式來(lái)滿足配租型或者配售型保障房需求，或成為一種重要的方式，其中關(guān)鍵是要遵循市場(chǎng)化、法治化和商業(yè)可持續(xù)的原則。此外，政府還應(yīng)制定規(guī)則，確保各項(xiàng)優(yōu)惠政策能落地，比如契稅減免、中介費(fèi)減免等。同時(shí)，要發(fā)揮房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，讓業(yè)主更放心地參與到“以舊換新”中。

（出處：上海證券報(bào)）