9月2日上午9時，靜安區(qū)彭一小區(qū)舊住房拆除重建基地啟動了選房搖號儀式。首批選房居民在公證人員的見證下，陸續(xù)選出了心儀的住房。

  72歲的包嘉龍老人搖到了“1號”，他圍著小區(qū)新房“沙盤”轉(zhuǎn)了幾圈，最后選定了一幢高層中位于15樓的住房。“距離‘新房夢’更近了！”包嘉龍說。9月2日起，彭一小區(qū)舊住房拆除重建項(xiàng)目選房搖號啟動，將歷時三個月；明年上半年，項(xiàng)目竣工后，居民將回搬進(jìn)新居。

  作為上海迄今建筑體量最大、涉及戶數(shù)最多的舊住房拆除重建項(xiàng)目，彭一小區(qū)原有舊住房40幢，建筑面積85930平方米，涉及戶數(shù)2110戶。歷時三年改造，居民將從原來合用廚衛(wèi)、破屋爛瓦的舊住房，搬進(jìn)獨(dú)門獨(dú)戶、有電梯的新房。“彭一小區(qū)將從彭浦新村最差的小區(qū)蛻變?yōu)榄h(huán)境最好、配套最齊備的小區(qū)。”彭浦新村街道黨工委書記任偉說。

  70歲的忻鐵牛老人9月2日一早登上天橋，為施工現(xiàn)場拍了一張照片。“已經(jīng)蓋起了很多高層樓，搬進(jìn)新房的日子不遠(yuǎn)了。”忻鐵牛原來住在彭一小區(qū)的一樓。建造于20世紀(jì)五六十年代的老房年久失修，終年曬不到太陽，上廁所要排隊(duì)，“根本談不上生活的幸福感”。

  “過去19年，靜安探索了舊住房綜合改造的多種方式，就是希望讓老百姓能在城市生活得更美好、更幸福。”靜安區(qū)房管局副局長王燕鋒介紹，舊住房拆除重建，是舊住房綜合改造中對居民居住環(huán)境改善最大的改造方式。

  俯瞰正在建設(shè)中的彭一小區(qū)。采訪對象提供

  “彭一小區(qū)改造后，不但讓居民的廚房、衛(wèi)生由合用變獨(dú)用，還增加了陽臺、電梯；增加了小區(qū)綠化覆蓋率，建造了地下停車庫，增設(shè)了老年助餐點(diǎn)、老年活動室、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)體育中心、社區(qū)文化中心等公建配套設(shè)施。房屋由非成套變?yōu)槌商缀螅�居民可以按照上海市公有住房的管理�?guī)定，購買公有住房的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行市場交易。”

  通過“拆除重建”的方式，彭一小區(qū)居民還可以維持原有的鄰里關(guān)系。“原拆原建，周圍都是老鄰居。”王燕鋒透露，小區(qū)原有的村史文化館將被保留，新房的外觀上結(jié)合新村整體的立面風(fēng)格進(jìn)行了設(shè)計，讓“工人新村”的印記不會消失。

  改造中的每一步都是硬骨頭

  彭一小區(qū)改造被靜安區(qū)稱作，迄今全市非成套舊住房小區(qū)中改造難度最高、情況最復(fù)雜的一個項(xiàng)目。“每一步都是硬骨頭。”任偉這樣說。

  彭一小區(qū)在啟動改造時，上海對舊住房成套改造還沒有具體成熟的配套政策，一切都是“摸著石頭過河”。一些審批方案找不到可參照的依據(jù)和條款，需要一個部門一個部門去協(xié)調(diào)溝通。“小區(qū)中除了住宅，還建有養(yǎng)老院、110kv變電站、交通樞紐以及街道黨群服務(wù)中心，項(xiàng)目審批涉及市級部門9個和區(qū)級部門10余個。”

  組織動員工作比舊改還難。小區(qū)有362戶產(chǎn)權(quán)房，半數(shù)以上家庭“人戶分離”，還有很多居民把舊住房成套改造當(dāng)成了人生翻身的一次機(jī)會，將家庭矛盾、生活困難方面的問題都與簽約、搬場捆綁在一起。一戶有一戶的“難”，街道用細(xì)致的服務(wù)與耐心的群眾工作來化解難題。

  小區(qū)還有549位80歲以上老年人，有的老人不想等，希望能先住上“新房”，街道“一戶一策”地想辦法，在房源合適的情況下盡力滿足老人的需求。一對80多歲的老兩口提出不想等，街道拿出在其他拆除重建小區(qū)的建成房屋。比老兩口應(yīng)得的住房面積小了一些，但兩位老人愿意置換，高高興興地搬進(jìn)去，提前圓了新房夢。

  改造設(shè)計方案更是“難上加難”。2110戶的小區(qū)，最初的原始房型竟有282種，最大的面積115平方米，最小的面積7平方米。設(shè)計師看到這么多房型，“嚇了一跳，第一次接手這么復(fù)雜的設(shè)計”。這么多房型，不可能全造出來！為減少房型的數(shù)量，讓改造成為可能，靜安區(qū)與設(shè)計單位進(jìn)行了一個創(chuàng)新：將房型進(jìn)行歸并。歷時一年，改了20多稿，最終歸并出94種房型。

  為何花了這么多時間？“房屋是老百姓要搬進(jìn)去住的，設(shè)計必須合理、人性化。衛(wèi)生間要能放個洗衣機(jī)、廚房要能放進(jìn)小冰箱，臥室不能少于12.5平方米，臥室的寬要至少3米，放下一張兩米的床后，還有些空間。每一個房型，都是區(qū)房管部門、街道與設(shè)計單位一起，一點(diǎn)點(diǎn)打磨出來的。”任偉說。

  選房辦法也是創(chuàng)新

  房屋即將建成，但如何選房也是難題。彭一小區(qū)改造后，40幢多層樓將變成17幢多層、高層樓，樓層從最高5層變?yōu)樽罡邽?8層，房型也全部打亂，分布在各個樓層。要將2100多戶居民重新安排進(jìn)這些新房中，該如何分配？

  這就是在選房搖號現(xiàn)場要解決的問題。

  彭浦新村街道從彭三小區(qū)（四期）舊住房拆除重建項(xiàng)目起就不斷摸索，形成了一套相對合理且居民認(rèn)可度高的選房辦法，在全市具有首創(chuàng)性。

  任偉向記者介紹這套選房搖號規(guī)則：“搖號在相同歸并房型的居民中進(jìn)行。相同歸并房型的居民被分為三組，按照居民基本認(rèn)可的老公房樓層金三銀四的說法，原3層、4層的居民為第一組；原2層、5層的居民為第二組；原1層的居民為第三組。三個組依次進(jìn)行搖號選房，先搖號，后選房。搖號的順序按照簽約的先后順序決定，每一組全部選完后下一組再在剩余房源中進(jìn)行選房。”

  選房辦法還平衡了租賃房居民與產(chǎn)權(quán)房居民的利益。搖號只在租賃房居民中進(jìn)行。產(chǎn)權(quán)房因面積、原樓層分布差異較大，所以產(chǎn)權(quán)房采用“一房一方案”原則。

  隨著明年上半年彭一小區(qū)的新房建成，昔日的老工人新村——彭浦新村地區(qū)，非成套舊住房將被徹底消滅。彭浦新村街道也將成為靜安區(qū)首個率先完成成片非成套舊住房改造的街鎮(zhèn)。

  靜安區(qū)委書記于勇告訴記者，按照市委市政府關(guān)于“兩舊一村”工作的總體要求和目標(biāo)任務(wù)，2024年，靜安區(qū)將基本完成小梁薄板房屋改造，目前全區(qū)還有約54萬平方米不成套職工住宅亟需改造，按照“實(shí)施一批、儲備一批、謀劃一批”的原則，將滾動推進(jìn)非成套改造項(xiàng)目實(shí)施，進(jìn)一步推動靜安城區(qū)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，切實(shí)踐行人民城市理念。