又一個(gè)二線城市加入收儲(chǔ)商品房的陣營(yíng)。9月9日，合肥安居集團(tuán)官方公眾號(hào)披露，公司擬開展用作配售型或配租型保障性住房工作。

公告提出，配租型保障房源征集范圍包括合肥市市區(qū)內(nèi)已建成的租賃住房項(xiàng)目或可改建為租賃住房的商業(yè)、辦公等房屋；配售型保障房源征集范圍為合肥市市區(qū)內(nèi)已建成未出售的商品住房。

據(jù)新京報(bào)記者結(jié)合中指研究院統(tǒng)計(jì)，自5月份以來(lái)，已經(jīng)有33個(gè)城市和地區(qū)落地收儲(chǔ)商品房政策，并發(fā)布了具體的房源征收細(xì)則。這些城市中，既有一線城市深圳、廣州，也有二線城市蘭州、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)、大連、昆明、杭州、佛山、煙臺(tái)、南寧等，更有較多的三四線城市，包括泰安、滄州、梧州、肇慶、德州、北海、濰坊、瀘州、柳州、江門、桂林等。

9月合肥等多城跟進(jìn)“收儲(chǔ)商品房”

9月9日，合肥市房產(chǎn)局發(fā)布消息，合肥市安居控股集團(tuán)股份有限公司擬開展收購(gòu)已建成存量商品房用作配售型或配租型保障性住房工作，現(xiàn)向安徽省合肥市相應(yīng)行政區(qū)域內(nèi)征集已建成存量商品房。

其中，配租型保障房源的征集范圍是，合肥市市區(qū)內(nèi)（不含四縣一市）已建成的租賃住房項(xiàng)目或可改建為租賃住房的商業(yè)、辦公等符合條件的房屋；配售型保障房源征集范圍是，合肥市市區(qū)內(nèi)（不含四縣一市）已建成未出售的商品住房。

在戶型要求上，合肥并未設(shè)定具體面積限制，而是指出“戶型面積合適，原則上項(xiàng)目（房源）主力戶型面積應(yīng)滿足我市保障性住房戶型、面積要求”。

據(jù)公開信息顯示，合肥保障性住房面積從60平方米到120平方米不等。

除了合肥外，9月份，還有泰安、滄州、梧州發(fā)布了收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房的細(xì)則。

9月6日，泰安市住建局發(fā)布了《關(guān)于征集已建成存量商品房用作保障性住房的公告》，按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”工作思路，“市場(chǎng)化、法治化”和自主決策、自愿參與的原則，由政府選定的泰安市泰山置新房產(chǎn)管理有限公司作為收購(gòu)主體，以合理價(jià)格（以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過(guò)5%的利潤(rùn)），在泰安市主城區(qū)內(nèi)征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。

在房源需滿足條件方面，泰安市要求，房源所屬項(xiàng)目已取得單體竣工驗(yàn)收證明、單套商品房建筑面積不超120平方米等。

9月5日，滄州發(fā)布收購(gòu)已建成存量商品房用作配售型保障性住房項(xiàng)目征集公告，重點(diǎn)收購(gòu)70-90平方米（最大不超過(guò)120平方米）的商品房用作配售型保障性住房，優(yōu)先按照整棟、整單元收購(gòu)。

收儲(chǔ)陣營(yíng)擴(kuò)圍、落地規(guī)模尚小

縱觀這33個(gè)城市發(fā)布的房源征收細(xì)則，主要集中在區(qū)位、房源資質(zhì)、套型面積、配套設(shè)施、收儲(chǔ)價(jià)格等方面。

大部分城市都要求房源已取得竣工備案手續(xù)；房源權(quán)屬清晰，可辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；房源企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債和法律關(guān)系清晰；房源所屬項(xiàng)目周邊交通便利、配套設(shè)施完善，滿足一定車位配比；優(yōu)先選取整棟或整單元未售的樓棟項(xiàng)目。

在戶型面積上，多數(shù)城市要求在120平方米以下。其中，部分城市在保障房征集上，細(xì)分為配租型保障房和配售型保障房，前者面積較小，一般要求建筑面積不超過(guò)70平方米。

華泰研報(bào)分析稱，從地方實(shí)踐來(lái)看，收儲(chǔ)對(duì)房源的要求兼顧安全性和收益性，商辦、小戶型在現(xiàn)階段更容易落地。盡管收儲(chǔ)不限制房企屬性，但國(guó)企在資源協(xié)同上可能更具優(yōu)勢(shì)。

值得關(guān)注的是，目前，雖然收儲(chǔ)商品房陣營(yíng)不斷擴(kuò)圍，但是多為第一批次，落地規(guī)模尚小。

例如，廣州增城收購(gòu)的房源總建面約為20700平方米，若按70平方米、90平方米、120平方米的套型面積組合估算，大約可收購(gòu)200套左右房源。

杭州臨安區(qū)5月份的征集公告顯示，在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房用作公共租賃住房，收購(gòu)房源面積原則上不超過(guò)10000平方米，單套建筑面積不超過(guò)70平方米，總體房源不超200套。

即便收儲(chǔ)項(xiàng)目相對(duì)較多的重慶，也不過(guò)數(shù)千套。據(jù)重慶住建微信公眾號(hào)消息，日前，重慶第二批收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目簽約落地。簽約收購(gòu)來(lái)自央企、國(guó)企以及民營(yíng)企業(yè)共7個(gè)項(xiàng)目，收購(gòu)面積超11萬(wàn)平方米，裝修改造后可提供保障性住房2600余套。今年初，重慶國(guó)企已收購(gòu)7個(gè)項(xiàng)目、4207套房源。

資金平衡是關(guān)鍵，有待進(jìn)一步引導(dǎo)支持

保障房具有民生屬性，要求保本微利，因此對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，收儲(chǔ)投入的資金以及未來(lái)的回報(bào)率影響著參與的積極性。

華泰證券研報(bào)認(rèn)為，資金平衡是收儲(chǔ)落地和可持續(xù)的關(guān)鍵。其一，當(dāng)前收儲(chǔ)資金主要為“央行再貸款+銀行貸款+財(cái)政補(bǔ)貼+國(guó)企自籌”，有待“中央資金+地方財(cái)政”進(jìn)一步引導(dǎo)支持。其二，公寓、寫字樓等商業(yè)房源由于戶型更適配保租房、供給過(guò)剩導(dǎo)致收購(gòu)時(shí)議價(jià)空間更大，在現(xiàn)階段較住宅更容易落地。其三，重點(diǎn)城市租售比普遍較低，在無(wú)補(bǔ)貼情形下，運(yùn)營(yíng)收益覆蓋成本仍有難度，影響收儲(chǔ)擴(kuò)圍。此外，收儲(chǔ)擴(kuò)圍還需考慮保障房在城市能級(jí)、區(qū)位、項(xiàng)目資質(zhì)上的供需錯(cuò)配問(wèn)題。

樓市已經(jīng)進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九”銷售節(jié)點(diǎn)，具體銷售如何仍有待觀察，從政策來(lái)看或?qū)⒂瓉?lái)窗口期，收儲(chǔ)等相關(guān)政策存在加碼的可能性。

對(duì)于收儲(chǔ)后的回報(bào)問(wèn)題，銀河證券指出，參考國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，主要采取銷售為主、出租為輔的方式，我國(guó)目前主要以租賃的方式實(shí)現(xiàn)資金回流，因收儲(chǔ)用作租賃住房的項(xiàng)目或有望以REITs的形式上市盤活。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對(duì) 楊利

（出處：新京報(bào)，作者：段文平）